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아파트에서 알아두면 유익한 대법원 판례 10선
이용석(운정한울4단지)   2014-11-28 2965
아파트에서 알아두면 유익한 대법원 판례 10선

1. 경락자의 전 입주자 체납관리비 승계여부 / 대법원 2001다8677 채무부존재확인

경매를 통해 아파트를 매입한 경락자 등 특별승계인이 전(前) 입주자의 체납관리비 중 공용부분 관리비에 대해 납부 의무가 있다는 대법원 전원합의체 판결은 반드시 알아둬야 한다.

대법원 전원합의체 판결에 따르면 집합건물의 공용부분은 전체 공유자 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지관리를 도모하기 위해 소요되는 경비에 대한 공유자간 채권은 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법에서 특별규정을 두고 있는 바, 아파트 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관해서는 이를 승계해야 한다.

이 판결이 나오기 전까지만 해도 경락자의 체납관리비 승계 여부와 승계 범위를 놓고 1·2심 법원의 판결이 엇갈려 아파트 관리현장에 많은 혼란이 있었지만 이 판결로 일단락됐다. 이후 대법원을 비롯한 1·2심 법원은 경락자의 전 입주자 체납관리비 사건과 관련해서는 공용부분 관리비만 납부 의무가 있다고 판단하고 있다.


2. 개인소송비, 대표회의 운영비로 사용 안돼 / 대법원 2011도4677 업무상횡령

입주자대표회의 운영비를 대표회의의 이익과 무관한 개인적인 형사사건의 변호사 선임비로 사용했다면 입주자 총회 의결을 거쳤어도 횡령죄가 성립됨에 유의해야 한다.

대법원은 판결에서 피고인 동대표에 대한 형사사건은 객관적으로 대표회의 이익과 무관한 전 부녀회장의 명예훼손이라는 개인적인 위법행위가 문제된 것으로, 피고인 동대표의 변호사 선임비를 대표회의 운영비로 지출한 것은 단체의 이익을 위해 소송을 수행하는 등의 특별한 필요성이 인정되는 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로 입주자 총회 결의 등이 있었더라도 횡령죄가 성립한다고 판단했다.

동대표 개인이 자신이 소송당사자가 된 민·형사 사건의 변호사 비용을 대표회의 운영비로 지출한 경우 횡령죄가 성립하는지 여부를 놓고 1·2심 법원이 엇갈린 판결을 내렸지만 대법원은 개인이 당사자가 된 민·형사 사건의 변호사 선임비는 단체의 비용으로지출할 수 없다는 기존 판례를 인정하고 있다.


3. 문서 배포 행위의 명예훼손 성립여부 / 대법원 2004도1388 명예훼손

자신의 비리의혹을 해명하기 위해 고소처리 결과 등을 입주민들에게 알린 동대표의 행위가 공공의 이익을 위해 진실한 사실을 적시한 경우라면 명예훼손이 성립되지 않는다.

대법원은 아파트 동대표인 피고인이 배포한 문서에 기재된 내용은 대체로 객관적인 사실과 일치하고, 피해자가 제기한 각종 의혹들이 근거 없는 것임을 알려 입주민들 내부의 분열과 갈등이 확산되는 것을 방지코자 문서를 배포했다고 볼 수 있으며, 배포가 이뤄진 상대방의 범위가 제한되고 그 표현방법도 의혹제기자를 비방하는 표현이 없는 점 등 제반사정에 비춰보면 문서 배포행위가 공공의 이익을 위해 진실한 사실을 적시한 경우에 해당한다고 판결했다.

명예훼손죄 성립 여부에 관해 진실한 사실로서 오로지 공공의 이익에 관한 때에는 처벌하지 않는다는 형법상 규정을 적용, 적시된 사실이 공공의 이익에 관한 것인지 여부는 당해 적시 사실의 내용과 성질, 그 표현 방법 등 제반사정을 감안헤야 한다는 것이 이 판결의 취지다.


4. 전기요금 산정방식 변경사실…대표회의에 알려야 / 대법원 96다22365 손해배상

전기요금 산정방식이 변경돼 입주민이 다시 선택할 수 있게 됐음을 통보받았다면 아파트 관리업체는 이를 입주자대표회의에 알려야 한다.

대법원의 판결에 따르면 위탁관리업체가 아파트를 관리함에 있어 공동설비 부분에 대한 전기요금 산정방식이 변경돼 입주자가 다시 선택할 여지가 있음을 알게 됐다면 어떤 방식이 입주민들에게 유리한지 검토해 그 내용을 대표회의에 알려주는 등 입주자대표회의로 하여금 합리적인 선택을 할 수 있도록 조치를 취할 의무가 있다.

이 판결은 아파트 관리업체가 한전으로부터 전기요금 산정방식을 수요자의 선택에 따라 변경계약을 체결할 수 있다는 내용의 통보를 받고도 이를 대표회의에 보고하지 않았을 뿐만 아니라 기존의 전기공급계약 만기시까지 이를 방치해 입주민에게 불리한 기존의 계약이 자동 갱신된 경우 손해배상 청구를 할 수 있는지 여부에 관해 관리업체의 선량한 관리자로서의 주의의무 위반으로 인한 손해배상 책임을 인정한 사례다.


5. 운동시설 종목만 변경시 용도변경 신고대상 아니다 / 대법원 99두455 용도변경허가처분취소

단지 내 주민운동시설을 다른 종목의 운동시설로 바꾸는 것은 법령상 신고를 요하는 용도변경의 대상에 해당하지 않는다.

대법원은 공동주택 입주민의 옥외운동시설인 테니스장을 배드민턴장으로 변경하고 그 변동사실을 신고해 관할 지자체장이 신고를 수리한 경우 그 용도변경은 구 주택건설촉진법(현 주택법)상 신고를 요하는 입주자 공유인 복리시설의 용도변경에 해당하지 않으므로 그 변동사실은 신고할 사항이 아니고 관할 지자체장이 신고를 수리했더라도 이는 공동주택 입주민의 구체적인 권리의무에 아무런 변동을 초래하지 않아 항고소송의 대상이 되는 행정처분이 아니라고 판시했다.


이 판결 이후 법원은 법령상 신고를 요하는 공동주택 복리시설의 용도변경과 관련해 동일한 주민운동시설의 범위에 속하는 특정운동시설을 다른 종목의 운동시설로 바꾸는 것은 용도변경 신고대상에 해당하지 않는다고 판단하고 있다.


6. 하자보수 갈음 손배청구권 제척기간 도과시 행사 못해 / 대법원 2010다65399 손해배상

입주자대표회의가 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구권을 양수했어도 10년의 제척기간이 경과했다면 입주자대표회의는 사업주체에 권리 행사를 할 수 없다고 대법원은 판단하고 있다.

대법원 판결에 따르면 아파트 입주자대표회의는 하자담보추급권에 의한 손해배상 청구권을 가짐을 전제로 사업주체를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했다가 소송이 진행되는 중 구분소유자들로부터 손해배상 청구권을 양도받고 양도통지가 이뤄진 후 양수금으로 소를 변경, 이 경우 손해배상 청구는 입주자대표회의가 청구를 변경한 지난 2008년 7월 비로소 적법하게 행사됐다고 할 것이나, 이 아파트는 지난 1997년 7월 사용검사를 받고 그 무렵 구분소유자들에게 모두 인도된 사실에 비춰 10년 이내에 인도된 것이 아니므로 입주자대표회의가 양도받았다고 주장하는 구분소유자들의 손해배상 청구권은 제척기간의 도과로 소멸했다고 판시했다.

법원은 민법상 하자담보 책임기간은 재판상 또는 재판외의 권리행사기간인 제척기간이므로 그 기간의 도과로 하자담보 추급권은 당연 소멸한다고 판단하고 있다.


7. 임기만료 됐어도 차기 회장 선출시까지 직무수행 가능 / 대법원 2007다6307 업무방해배제 등

공동주택 입주자대표회장의 임기가 만료됐어도 후임 대표회장 선출에 하자가 있다면 기존 대표회장은 차기 대표회장이 적법하게 선출될 때까지 직무수행권을 갖는다는 것이 대법원의 판단이다.

대법원의 판결에 의하면 민법상 법인과 그 기관인 이사의 관계는 위임자와 수임자의 법률관계와 같은 것으로 이사의 임기가 만료하면 일단 그 위임관계는 종료되는 것이 원칙이나, 그 후임 이사 선임시까지 이사가 존재하지 않는다면 그 급박한 사정을 해소하기 위해 필요한 범위 내에서 신임이사가 선임될 때까지 이사의 직무를 계속 수행할 수 있고 이러한 법리는 법인 아닌 사단에서도 마찬가지인 바, 공동주택 대표회장의 임기만료에 따른 후임 회장의 선출이 부적법해 효력이 없다면 차기 회장이 적법하게 선출될 때까지 전임 회장이 일정한 범위 내에서 대표자 직무를 계속 수행할 수 있고 입주자대표회의의 당사자능력이 소멸하는 것은 아니다.

임기만료되거나 사임한 비법인사단의 이사가 신임 이사 선임시까지 직무를 계속 수행할 수 있는지 여부가 쟁점이 된 사안에서 대법원은 차기 회장이 적법하게 선출될 때까지 전임 회장이 직무수행권을 갖는다고 판시하고 있다.


8. 관리방식 변경시 직원 해고회피 노력의 의미 / 대법원 2010다92148 해고무효확인

아파트 관리방식 변경시 관리업체에 관리소장의 고용승계를 부탁했음에도 당사자가 면접 등을 거부했다면 입주자대표회의는 해고회피 노력을 다했다고 봐야 한다.

대법원에 따르면 아파트 입주자대표회의가 관리방식을 자치관리에서 위탁관리로 변경하면서 관리소장을 포함 관리직원을 정리해고했는데 이들 중 취업을 원한 직원들은 모두 위탁관리업체로 고용된 반면 관리소장은 그 업체와 고용계약을 체결하지 못한 바, 이는 관리소장이 관리방식에 불만을 품고 스스로 이를 거부했기 때문이고 입주자대표회의로서는 위탁관리업체로 하여금 관리소장을 고용하도록 부탁하는 등의 노력을 함으로써 해고회피 노력을 다했다고 봐야 함에도 이와 달리 위탁관리업체가 새로운 관리소장을 내정한 사실 등을 이유로 입주자대표회의가 해고회피 노력을 다하지 않았다고 본 원심판결에는 법리오해 등 위법이 있다.

이 판결은 공동주택 관리방식 변경은 사업폐지라 볼 수 없고 그에 따른 관리직원의 해고는 경영상 필요에 의한 해고로서 정리해고에 해당하며, 정리해고의 요건으로서 해고회피 노력을 다한다는 것의 의미에 관해 판시한 대법원 판례라는 점에서 중요하다.


9. 단지 입주 주차차단기 설치…상가차량 출입방해 해당 안돼 / 대법원 2009다49971 차단기 철거

입주자대표회의가 아파트 단지 출입구에 주차차단기를 설치했어도 사회통념상 상가소유자들의 수인한도를 넘어 대지사용권을 침해했다고 단정할 수 없다면 상가차량 출입방해에 해당하지 않는다는 것이 법원의 판단이다.

대법원은 아파트 출입구에 설치된 차단기는 단지 내 불법주차와 도난사고 및 과속에 따른 교통사고를 위한 조치로 입주자들 뿐만 아니라 상가소유자들에게도 이익이 될 수 있고 상가소유자들에게도 단지 내 출입을 위한 자동카드를 2개씩 교부했으며, 경비원이 상가방문 차량의 번호를 확인하는 절차 외에는 아무런 제재 없이 출입을 허용하는 등 상가를 방문하는 사람들이 심리적 거부감을 느끼게 할 여지가 적으므로 이 단지 출입구의 주차차단기 설치가 상가소유자들의 수인한도를 넘어 대지사용권을 침해했다고 단정할 수 없다는 판단을 내렸다.

이 사안과 같이 입주자대표회의가 상가차량의 단지 출입을 방해하는 행위가 상가소유자들의 대지사용권을 침해하는 행위가 되는지 여부에 대해 단지 내 상가건물과 그 부속주차장의 위치 및 이용관계, 출입 통제 방법 등 기타 제반사정을 참작해 사회통념에 따라 판단해야 한다는 것이 이 판결의 취지다.


10. 아파트 부녀회 수익금, 부녀회장 개인에 지급청구 못해 / 대법원 2006다52723 관리 외 수입금

아파트 부녀회는 법인 아닌 사단의 실체를 갖추고 있으므로 부녀회 수익금의 사용권을 승계한 입주자대표회의는 부녀회장 개인이 아닌 부녀회에 수익금 지급을 청구해야 한다.

대법원은 아파트에 거주하는 주부를 회원으로 해 입주민의 복지증진 및 지역사회 발전 등을 목적으로 설립된 아파트 부녀회가 회칙과 임원을 두고 주요 업무를 월례회나 임시회를 개최해 의사결정을 해 왔다면 부녀회는 법인 아닌 사단의 실체를 갖추고 있으므로, 부녀회 수익금이 부녀회장의 개인 명의의 예금계좌에 입금돼 있는 경우 이 수익금의 관리·사용권을 승계한 입주자대표회의가 수익금의 지급을 청구할 상대방은 부녀회장 개인이 아니라 아파트 부녀회라고 판단했다.

이 사건의 원심은 부녀회장인 피고 개인을 상대로 제기된 소송에서 피고가 원고 대표회의에 수익금 잔액을 지급할 책임이 있다고 인정했으나 대법원은 원심이 법인 아닌 사단에 관한 법리를 오해한 위법이 있으므로 이같은 원심판결을 파기 환송시켰고, 이후 법원은 아파트 부녀회는 입주자대표회의로부터 독립한 법적지위를 갖는 법인 아닌 사단의 실체를 갖추고 있다고 보고 수익금 관련 지급청구 대상을 판단하고 있다.
아파트 난방전환공사 추진시 집합건물법에 의해 입주민 5분의 4 이상 서면동의 받아야
주택이 아닌 집합건물에서 구성된 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단이 「주택법 시행령」 제60조제2항에 따라 사용검사권자가 하자보수보증금 예치명의를 변경해 주어
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2018-04-14 06:30:06
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